Underhåll, renovering samt ombyggnation 

Funderar du på att påbörja underhållsarbete, renovering eller ombyggnation av din lägenhet? Då är denna sida mycket viktig för dig som medlem. Här går vi igenom vad som gäller beträffande

• Underhållsansvar 
• Vad gäller vid renovering, ombyggnation 
• När krävs det tillstånd respektive från styrelsen 
• Ansökan om tillstånd 
• Anlita behöriga hantverkare 
• Allmänna regler för underhåll, renoveringar och ombyggnad

Underhållsansvar 

En bostadsrättshavares underhållsansvar regleras i bostadsrättslagen och i föreningens stadgar. Något förenklat gäller 

• Bostadsrättshavaren ansvarar för underhållet inne i lägenheten 
• Föreningen ansvarar för underhållet utanför lägenheten. 

Underhållsansvaret innebär att bostadsrättshavaren ansvarar för att såväl underhålla som reparera lägenheten om något går sönder och att bekosta åtgärderna. Ansvaret omfattar bland annat: 

• Fast egendom som parkett, vägg eller liknade som någon försett lägenheten med efter det att föreningen byggde lägenheterna 
• Målning, tapetsering 
• Tätskikt, våtrumsmatta, kakel, klinker 
• Sanitetsgods 
• Inredning och utrustning i kök, badrum och övriga utrymmen tillhörande lägenheten 
• Glas i fönster och dörrar 
• Lägenhetens innerdörrar 
• Inglasad balkong

För en mer detaljerad sammanställning på uppdelningen av underhållsansvaret mellan bostadsrättshavaren och föreningen, Öppna filen nedan

Renovera, ombyggnad 

Förutom underhållsansvaret kan det vara både trevligt och ibland även nödvändigt att bygga om den egna lägenheten, öppna en vägg eller renovera kök eller badrum. Som medlem har du frihet att i stor utsträckning utforma lägenheten efter eget tycke och smak men I samband med renovering och ombyggnad är det ett antal saker du som boende måste beakta.

• Om en medlem gör en ändring i sin lägenhet utan att den godkänts av styrelsen, eller hyresnämnden, så finns det risk för uppsägning. Förutsättningen för ett förverkande är att styrelsen inom två månader från det att den har fått kännedom om ändringen uppmanat medlemmen att omgående återställa det som gjorts.  
• Om detta inte sker kan medlemmen bli uppsagd och tvingas flytta. Det gäller dock inte om medlemmen rättar till åtgärden eller ansöker om tillstånd och får det beviljat av hyresnämnden.

För att vara på den säkra sidan, vid minsta tvekan är det alltid bäst att kontakta styrelsen och lämna in en ansökan. 

• En liten ombyggnad av köket kan verka enkel, men så fort det innebär att det måste göras ingrepp i el-, avlopps- eller vattenledning så krävs det tillstånd från styrelsen. 
• Det är inte heller alltid lätt att avgöra var till exempel en bärande konstruktion finns i lägenheten. 
• Skulle det uppstå en skada som drabbar andra lägenheter i huset eller fastigheten så kan den som orsakat skadan bli ersättningsskyldig. 
• Försäkringsbolagen kräver allt oftare den som orsakat skadan på full ersättning

Spisfläktar

I föreningen får det inte finnas några spisfläktar. Undantaget är kolfilterfläktar vilka är fristående från ventilationssystemet.

• Väljer du en kolfilterfläkt måste du ombesörja att köksventilationen finns kvar och att dess inlopp mynnar ut i köket.
• Det får inte endast finnas ett öppet hål utan det ska monteras en ventil som är justerbar.
• Om du demonterar spisfläkten och installerar ett frånluftsdon i köket måste du anlita en auktoriserad ventilationstekniker för att injustera ventilen för att flödet från lägenheten ska påverka stammen till övriga lägenheterna.
  
• Ventilen ska vara åtkomlig och utrymmet runt ventilen ska var sådant att det är möjligt att mäta luftflödet från ditt kök.

När krävs det tillstånd från styrelsen 

Du har enligt lag skyldighet att söka tillstånd hos styrelsen för renoveringar som inbegriper våtrum, kök samt bärande väggar och andra konstruktioner. Dessa renoveringar kan påverka områden som är föreningens gemensamma ansvar. 

Exempel på ingrepp som alltid kräver tillstånd från styrelsen. 

• Installation eller ändring av ledningar för avlopp, vatten eller värme. Dessa påverkas ofta vid renovering av kök och våtrum (wc, dusch, bad) 
• Alla typer av ingrepp i våtrum (badrum, toalett)
  
• Ingrep i bärande väggar och bjälklag 
• Elinstallationer, ändringar och nyinstallationer 
• installation eller ändring av anordning för ventilation (även köksfläktar) 
• Större ombyggnader som gör att lägenheten ändrar karaktärsdrag

Exempel på ingrepp som inte kräver tillstånd från styrelsen 

• Renovering av tätskikt, ytskikt, målning, tapetsering, 
• Lägga nytt eller slipa golv som inte innefattar våtutrymmen (badrum, toalett). 
• Byte av befintliga köksskåp 
• Byte av den egna lägenhetens elsystem, dvs. alla elinstallationer från lägenhetens el-central ut i lägenheten. Ingrepp på elsystemet skall alltid utföras av behörig elektriker. 
• Byte av blandare för diskbänk, badrum (dock måste du anlita en behörig VVS-firma) 
• Byte av diskmaskin, tvättmaskin om vattnet kan stängas av i lägenheten med Ballofix 
• Byte av spis, kyl, frys.

Tänk på
Eventuella framtida problem som kan uppkomma som följd av renoveringen eller ombyggnad, t ex bärighetsproblem p.g.a rivna väggar eller vattenskador p.g.a felaktiga utföranden, kan du som bostadsrättshavare komma bli ersättningsskyldig för.

Bostadsrättsinnehavaren står själv ansvarig för de kostnader och eventuella investeringar som föreningen enligt lagar och förordningar kan åläggas, om de direkt har samband med bostadsrättsinnehavarens ombyggnadsarbeten.

Ansökan 

Ansökan skall skickas till styrelsen före arbetets start för godkännande av planerade ombyggnad- eller renoveringsarbeten. Arbetena får under inga omständigheter påbörjas utan styrelsens skriftliga godkännande

Ansökan måste innehålla 

• Vad som skall byggas om 
• Tillvägagångssätt, 
• Utvalda hantverkare för arbetet 
• Underlag att utvalda entreprenörer har de behörigheter som krävs för att utföra arbetet. 
• Ritningar samt eventuella beräkningar. 
• Bygglov, om det ska göras ingrepp i bärande konstruktioner

Att styrelsen godkänner en ansökan om renovering eller ombyggnad innebär inte att styrelsen eller föreningen tar över ansvaret för utförandet.

Vill en bostadsrättsinnehavare göra en ombyggnad som kräver tillstånd och den inte innebär några risker eller är till besvär för föreningen måste styrelsen ge sitt tillstånd. Den som begärt att få göra en ombyggnad som kräver tillstånd men får avslag från styrelsen trots att alla krav är uppfyllda kan vända sig till hyresnämnden. De kan inte fatta några beslut, men däremot medla mellan parterna.

Anlita behöriga hantverkare 

Alla renoveringar skall vara fackmannamässigt utförda. Föreningen rekommenderar starkt att alltid anlita behöriga hantverkare för det arbete som ska utföras.

Förutom att minska risken att jobbet blir dåligt utfört, kan hantverkarens avsaknad av behörigheter innebära att försäkringsersättning från försäkringsbolag kan minska eller helt utebli vid en framtida skada eller fel.

Här kan du läsa mer om att anlita hantverkare, Anlita hantverkare. 

Ställ krav mot hantverkare 

• Rörarbeten skall utföras av auktoriserad firma, med för arbetet samtliga erforderliga behörigheter. 
• För att tätskiktsarbete i våtrum ska uppfylla kraven i Byggkeramikrådet Branschregler för Våtrum (BBV) krävs att företaget har behörighet utfärdad av Byggkeramikrådet eller av GVK samt följer Boverkets byggregler 
• Elarbeten skall utföras av auktoriserad firma, med för arbetet samtliga erforderliga behörigheter. 
• Byggarbeten skall utföras av behörig firma, med för arbetet samtliga erforderliga behörigheter. 
• Vid ingrepp i bärande väggar eller bjälklag skall konstruktionsberäkningar utföras av konstruktör.

Allmänna regler

• Inga störande arbeten får utföras vardagar mellan kl. 20.00-08.00, helger 18.00-10.00.  
• Vid bilning för byte av golvbrunn måste detta ske i en dialog med din granne som bor under din lägenhet. Betonggolvet är tunn och därför måste taket i badrummet i lägenheten under förses med en skyddande platta, det ska ”stämpas” undertill då bilningen utförs för att förhindra skador. 
• Renovering innebär oväsen, tänk på att informera dina grannar i trapphuset samt trapphusen bredvid om den stundande renoveringen. Avisera i portarna eller lägg den i postfacken. Ange 
  • Telefonnummer till dig som lägenhetsinnehavare 
  • Vilket företag som renoverar samt telefonnummer 
  • Hur länge arbetet beräknas pågå
• Rivning av våtrum, kök, väggar mm är arbeten som i regel är väldigt dammiga. Det är mycket viktigt att man tänker på att sätta lock på frånluftskanaler för att undvika ett haveri på ventilationsaggregatet. Ett nytt aggregat kostar flera hundra tusentals kronor. Ett tips är att hyra en luftrenare 
• Trapphus skall kontinuerligt städas av innehavaren som håller på med renovering. Om detta inte efterlevs kommer styrelsen att ombesörja detta utan dröjsmål på innehavarens bekostnad. 
• Byggavfall får INTE kastas i föreningens container för grovsopor, eller i något av föreningens sopkärl. 
• Det är du som bostadsrättsinnehavare som ansvarar för att ta hand om avfallet eller se till att entreprenören gör det.